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Como dividir as despesas de condomínio de forma justa? | Artigo

Publicado na Revista Tutti Vida & Estilo | 28ª Edição | Maio | 2017

Por Malu Fernandes

 
A divisão das despesas de condomínio é um tema recorrente entre proprietários de apartamentos que possuem maior área privativa e que, por isso, pagam mais pelos gastos do condomínio se o rateio é feito com base na fração ideal do imóvel.
 
Aqueles que se consideram lesados alegam ser prejudicados com a divisão proporcional para a manutenção das áreas comuns do condomínio, cujo benefício é geral. Segundo eles, o valor que cobre os serviços não individualizados como os de portaria, limpeza, elevadores, luz, água, telefone, portões eletrônicos, manutenção da bomba e caixa d’água etc., que atendem a todos da mesma forma, deveria ser dividido igualmente entre todos os condôminos.
 
Esse argumento é bem interessante, mas, no meu entendimento, ele ainda não é suficiente para justificar que as despesas do condomínio sejam divididas igualmente por todos os condôminos, e não rateadas pela fração ideal.
 
É bom ressaltar que ao comprar um apartamento num condomínio, estamos adquirindo o direito de dois tipos de propriedade: uma de nosso uso exclusivo e outra de uso comum a todos os condôminos.
 
A propriedade exclusiva é a unidade habitacional, e a propriedade compartilhada é a exercida sobre as partes indivisíveis (terreno e construções para uso em comum) na proporção de sua fração ideal. Nessa linha de raciocínio, a fração ideal é a parcela de cada condômino na copropriedade do terreno e das coisas comuns, conforme dispõe o Código Civil, em seu artigo 1.331, parágrafo 3º, é só consultar.
 
É por esse fracionamento ideal das partes do condomínio não-divisíveis, que representa a quota-parte de cada proprietário no edifício, que se calcula individualmente o valor da taxa condominial para a manutenção do patrimônio compartilhado. É também por esta fração ideal que são garantidos os direitos de cada condômino nas votações em assembleias gerais e na atribuição da quantia a que faz jus cada proprietário, sobre o terreno e nas outras partes comuns, em caso de extinção do condomínio ou de indenização paga pela seguradora. Isto consta nos artigos 1352, 1357 e 1358 do Código Civil.
 
Desse modo, a fração ideal no solo e nas partes comuns próprias a cada unidade assegura a proporcionalidade dos direitos condominiais de cada proprietário, bem como serve de base para a distribuição dos encargos dos condôminos na manutenção do patrimônio coletivo. Para aqueles que entendem que as despesas do condomínio devem ser divididas de forma igual para todos os condôminos, deixo os seguintes questionamentos:
 
 
 
 
É por isso que o sistema da fração ideal é o melhor e mais justo do que o da quota única. Ressalta-se que as despesas do condomínio existem para a conservação do patrimônio das coisas comuns a todos, mas nem todos têm o mesmo quinhão no valor global do condomínio.
 
É claro que não será esse modo de ver que vale; mas, sim, o que os proprietários acordarem em assembleia, decidirem e constar da convenção do condomínio, tudo de acordo com o Código Civil. Sei que há jurisprudências adequadas a cada caso, sendo mantido o que foi estabelecido em Convenção.

Mas, o que ainda vale mesmo, para todos os efeitos legais, é o que consta do Código Civil, (art. 1.336, inciso I). Cabe, portanto, aos proprietários, em assembleia geral, decidir sobre a melhor forma de dividir as despesas do condomínio.
 
 

 
 
Malu Fernandes é advogada em Brasília e atende como correspondente para assuntos jurídicos e diligências no âmbito do Distrito Federal

 

malufernands@gmail.com

 

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